Stabiler Wohnungsmarkt, Krisenauswirkungen kaum spürbar, gute Prognosen für die kommenden Jahre:
Der heute veröffentlichte IVD Immobilienpreisspiegel liefert eine Fülle von detaillierten Marktdaten und Preisen und bildet sowohl die großen Unterschiede als auch einen repräsentativen Querschnitt ab. In 25 Städten von Sachsen und Sachsen-Anhalt wurden Angaben zu folgenden Schwerpunkten recherchiert und ausgewertet:
· Wohnungs-Nettokaltmieten
· Preise für Baugrundstücke für Wohnen und Gewerbe
· Preise für Eigenheime, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen
· Preise von Renditeobjekten
· Büro- und Ladenmieten
· begehrte Spitzenlagen für Wohnungen, Büros und Läden.
Untersucht wurden folgende Standorte:
· in Sachsen: Aue-Schwarzenberg, Bautzen, Chemnitz, Delitzsch, Dresden, Eilenburg,
Görlitz, Leipzig, Oschatz, Plauen, Torgau, Wurzen und Zwickau
· in Sachsen-Anhalt: Bitterfeld/ Wolfen, Dessau, Halle, Lutherstadt Wittenberg,
Magdeburg, Merseburg, Naumburg, Salzwedel, Schönebeck, Stendal, Wernigerode und
Zeitz.
Der Immobilienpreisspiegel des IVD Mitte-Ost e.V. wurde in dieser Form wie 2009 aufwändig und umfangreich erstellt. So wurden bei der Erhebung beispielsweise qualitativ unterschiedliche Nutzungswerte und Lagen berücksichtigt.Der Preisspiegel dient zum Einen als Arbeitsinstrument für Immobilienunternehmen,
Gutachter und Behörden – zum Anderen ermöglicht er aber auch Verbrauchern, die ein
Haus oder eine Wohnung kaufen oder eine neue Wohnung mieten wollen, standortübliche
Preise zu vergleichen und sich am Markt zu orientieren.
Stabiler Wohnungsmarkt
Der Mietwohnungssektor in den Bundesländern Sachsen und Sachsen-Anhalt präsentiert sich seit nunmehr zwei Jahren auf einem sehr stabilen Niveau. Bis auf wenige Ausnahmen gilt: Wohnungen mit einfachem Wohnwert und einer Fertigstellung bis 1948 stagnieren preislich weitgehend. Bei neugebauten Wohnungen mit gutem Wohnwert wird für das Jahr 2010 ebenfalls ein gleichmäßiges Preisverhältnis registriert. In der Gesamtschau lässt sich eineleichte Tendenz nach oben beobachten. Selbiges gilt für die Spitzenmieten. In diesem Segment gibt es kaum und wenn dann nur geringfügige Veränderungen. Meistens ist ein
Trend zur Preissteigerung feststellbar.
Da weit weniger Menschen als befürchtet ihre Arbeit verloren haben, blieb eine Umzugswelle in kostengünstigere Wohnungen in weniger begehrten Lagen aus. Der Lebensstandard konnte mehrheitlich gehalten werden, so dass die Mietpreise für Wohnungen mit einer Fertigstellung bis 1948 aber auch ab 1949 sich kaum verändert haben oder sogar leicht nachgeben. Angebot und Nachfrage halten sich hierbei also die Waage. Im Bereich Neubau/Erstbezug in sehr begehrten Lagen setzt sich die Tendenz aus dem
vergangenen Jahr nur bedingt fort. In zahlreichen mittelgroßen und großen Städten ist hochwertiger Wohnraum offenbar nicht mehr so stark gefragt. Im hochpreisigen Segment verzeichnen die IVD-Makler daher einen leichten Rückgang. Möglicherweise halten sich momentan selbst gut situierte Mieter etwas zurück und wählen die finanzielle monatliche Belastung lieber etwas kleiner.
Kaum veränderte Ladenmieten
Die Laden- und Büromieten in Sachsen und Sachsen-Anhalt präsentieren sich in diesem Jahr auf einem gleichbleibenden Niveau. In fast allen erfassten Orten sind die Preise weitgehend unverändert geblieben, nur geringfügige Schwankungen sind zu verzeichnen.
Seit zwei Jahren gilt: Der hohe Auslastungsgrad sowie die geringe Neubautätigkeit sorgen hierbei sowohl in den begehrten Innenstadt nahen Lagen als auch in den Nebenkernen für eine beständige Preisstruktur. Hier zeigt sich, dass die meisten gewerblichen Mieter offensichtlich über eine sehr stabile Wirtschaftskraft verfügen und die aktuelle weltweite Finanzlage kaum Auswirkungen hat.
Die Höchstmieten für Spitzenobjekte in Top-Lagen sind in diesem Jahr weitestgehend gleich geblieben. Im Spitzenfeld positionieren sich Leipzig (120 €/qm), Dresden (100 €/qm) und Halle (90 €/qm) auf den drei teuersten Rängen. Wie groß die Preisspanne in den beiden Bundesländern ist, zeigt ein Blick zu den geringfügigsten Spitzenmieten. So belegt Torgau mit 6 Euro pro Quadratmeter den untersten Rang der Statistik.
Büromieten teilweise dynamisch
Der Büromarkt in den beiden Bundesländern Sachsen und Sachsen-Anhalt verzeichnet 2010 vor allem in den Großstädten einen nachgebenden Markt. Bis auf wenige Ausnahmen zeigen sich in zahlreichen Städten die wirtschaftlichen Turbulenzen. Die IVD-Makler registrieren eine gedämpfte Nachfrage, was zu fallenden Preisen führt.
Wechselhafter Baugrundstücksmarkt
Der Markt für Baugrundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und fertige Eigenheime sowie Reihenhäuser zeigt sich seit dem vergangenen Jahr sehr dynamisch. Besonders in den sehr guten Wohnlagen geht der Trend fast durchgängig zu einer Preissteigerung, in anderen Wohnklassen stagnieren die Preise. Dass zeigt, wer sich in diesen wirtschaftlich turbulenten Zeiten für die eigenen vier
Wänden entscheidet, wählt bewusst aus und entscheidet sich im Zweifelsfall für das etwas kostenintensivere Angebot. Schließlich ist der Kauf einer Immobilie oftmals im Leben eine einmalige Angelegenheit und will mit Bedacht abgeschlossen werden.
Einfamilienhäuser – Stagnierender Markt mit leichter Tendenz nach oben
Gerade in den kleineren und mittleren Städten scheint sich die Abwanderung in die Metropolen abzuschwächen. Ein Absinken der Grundstückspreise ist in diesem Jahr im Vergleich zu 2009 nicht feststellbar. Zahlreiche andere Städte verharren auf ihrem Niveau. Durchschnittlich liegt der Quadratmeterpreis für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in den Städten zwischen 30 und 100 Euro pro Quadratmeter. Ein vergleichbar höheres Preisgefüge weisen hingegen die Großstädte in den beiden Bundesländern aus. Hier werden selbst in normalen Wohnlagen teilweise über 80 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Ein Wert der Anderenorts teilweise sogar schon für eine sehr gute Wohnlage reichen würde.
Entwicklung in den Großstädten.
Die Preisentwicklungen in den sächsischen und sachsen-anhaltinischen Großstädten gestalten sich sehr unterschiedlich. In den normalen Wohnlagen der sächsischen Großstädte schwankt die Preisspanne zwischen 40 Euro pro Quadratmeter (Chemnitz) und 110 Euro pro Quadratmeter in Dresden. In Sachsen-Anhalt erlebt derzeit Magdeburg einen Preisanstieg. In allen Wohnlagen gehen hier die Kaufpreise nach oben. Die Preise in
Sachsen-Anhalt reichen ansonsten von 60 bis 140 Euro pro Quadratmeter.
Mehrfamilienhäuser – Steigende Preise und Spitzenwerte
Die meisten Grundstückspreise für Mehrfamilienhäuser sind im Vergleich zum Vorjahr stabil geblieben – ein Trend, der inzwischen seit drei Jahren anhält. Die Quadratmeterpreise schwanken je nach Wohnlage zwischen 30 und 240 Euro. Dies zeigt auch wie vielschichtig der Markt aufgestellt ist. Die Spitzenplätze werden durch die Großstädte in Sachsen und Sachsen-Anhalt belegt. Führend ist dabei Dresden, welches sich mit einem Quadratmeterpreis von 240 Euro klar vom Zweitplatzierten Leipzig (200 €/qm) abhebt.
Halle liegt mit 190 Euro pro Quadratmeter ebenfalls in dieser Preisklasse.
Grundstücke im Gewerbegebiet – Nur wenig Bewegung
Die Preise für Grundbesitz im Gewerbegebiet unterscheiden sich stark. Je nach Lage, Verkehrsanbindung und Ausstattung sind die Kosten für einen Quadratmeter Fläche sehr verschieden. In weniger optimalen Gegenden, meist im kleinstädtischen Bereich, kann man Baugrundstücke bereits ab fünf Euro pro Quadratmeter erhalten. Der gesamte Markt ist von den Preisen her jedoch nur wenig in Bewegung. In fast allen Städten stagniert dieses Segment auf Vorjahresniveau. Ein Trend der mittlerweile seit zwei Jahren anhält.
Preise bei Eigenheimen steigen an
Wie auch im vergangenen Jahr steigen die Preise für freistehende Eigenheime an. Die IVDMakler sprechen hierbei von einem gesamtstädtischen Trend. In nahezu allen erfassten Orten wird mittlerweile unabhängig vom Wohnwert mehr verlangt. In den Großstädten der beiden Bundesländer schwanken die Preise je nach Wohnlage und Ausstattung zwischen 85.000 Euro und 500.000 Euro. Spitzenreiter ist hier bei Dresden. Mit einigem Abstand folgen Leipzig (380.000 Euro) und Halle (350.000 Euro).
Reihenhäuser – Kleinstädte beliebt
Zum überwiegenden Teil sind die Preise für Reihenhäuser im Vergleich zum Vorjahr konstant geblieben. Die Schwankungen halten sich meist in Grenzen und weisen keinen Trend in eine bestimmte Richtung auf. Reihenhäuser sind entsprechend gerade in kleineren und mittelgroßen Städten ein gefragtes Wohneigentum.
Eigentumswohnungen – Regionale Einflüsse Die Entwicklungen auf dem Markt der Eigentumswohnungen unterscheiden sich regional stark. Je nach Kommune und Wohnlage gestalten sich die Preise sehr unterschiedlich. Vielerorts kann man – gerade in den weniger begehrten Gegenden – eine preiswerte
Eigentumswohnung erwerben. Generell lässt sich sagen, dass bis auf wenige Ausnahmen die Preise entweder stabil oder sogar leicht gestiegen sind. Hier zeigt sich, dass die Menschen die Immobilie durchaus als sichere Kapitalanlage schätzen. Gerade das Segment Neubau mit sehr gutem Wohnwert verzeichnet oftmals ein klares Plus. Häufig sind es sogar die mittelgroßen Städte, die 2010 zulegen konnten.
Eigentumswohnungen – Höchstwerte und günstige Lagen
Angebot und Nachfrage bestimmen die Preise. Auffällig ist, dass die Käufer nach wie vor bereit sind, für etwas Hochwertiges auch tiefer in die Tasche zu greifen. In diesem Bereich verzeichnen zahlreiche Städte ein Plus. Generell gilt: Eigentumswohnungen sind insbesondere in den mittelgroßen Städten in den entsprechenden Lagen durchaus eine Investition wert. Für vergleichsweise moderate Kosten ist ein sehr guter Wohnwert in hervorragenden Lagen zu bekommen.
Renditeobjekte
Während die Gewinnoptionen von Renditeobjekten bei Verkauf im Vorjahr einen leichten Abschwung verzeichneten, zeigt sich in diesem Jahr ein weitestgehend stabiler Markt. Die meisten Städte melden keine Veränderungen im Vergleich zu 2009. Der Markt bleibt so weiter für den Käufer interessant. Dabei haben natürlich auch gebietsbedingte Unterschiede einen spürbaren Einfluss auf die Entwicklung der Rentabilität im Vergleich zum Vorjahr. Die Schwankungen bewegen sich aber in kleinem Rahmen und betragen meist
ein oder zwei Prozentpunkte. Bei Betrachtung der Renditen in sehr guten Lagen fällt auf, dass auch hier die kleineren Städte mit einem höheren Wertsteigerungspotenzial aufwarten.
Immobilienwirtschaft vor Ort – durchwachsene Aussichten
Die Einschätzungen der Immobilienexperten zeigen ganz klar, dass sich der Markt aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Bewegung befindet. Die meisten Prognosen aus dem Vorjahr haben sich bestätigt, obwohl zahlreiche Entwicklungen so nicht absehbar waren. Dennoch prognostizieren die meisten IVD-Makler die Zukunftsaussichten ihrer Stadt aktuell auf einer mittleren Stufe. Da in vielen Städten derzeit die Weichen neu gestellt werden, ist momentan schwer vorauszusehen, wie die zukünftige Entwicklung
aussehen wird. Nach den Vorhersagen wird sich der Immobilienmarkt beispielsweise in den Großstädten
Halle, Leipzig und Magdeburg in den nächsten fünf Jahren ordentlich entwickeln.
Leerstände – Wohnungen, Büros, Läden
Die Leerstandsquoten und deren Entwicklungen sind stark abhängig von der jeweiligen Region. Ein einheitlicher Trend für alle Städte lässt sich nicht verzeichnen, obwohl in einigen Städten sich eine Tendenz zum Leerstandsabbau andeutet. Insgesamt schwankt der Anteil leer stehender Gebäude im Vergleich zum Vorjahr aber nur geringfügig. Die Spanne bei Wohnungen bewegt sich deshalb zwischen 2 Prozent (Bautzen) und 20 Prozent (Chemnitz und Zeitz). In den Großstädten pegelt sich der Leerstand durchschnittlich
zwischen 4 (Halle) und 20 Prozent (Chemnitz) ein. Auch die Leerstände bei den Ladenflächen sind in Sachsen und Sachsen-Anhalt ähnlich wie im Vorjahr. Punktuell gibt es je nach Region zwar Schwankungen, ansonsten ist das Angebot und die Nachfrage aber relativ stabil.
Ähnlich sieht es bei den Büroflächen aus. Die Spanne bewegt sich zwischen 4 (Bautzen, Bitterfeld/Wolfen, Oschatz) und 40 Prozent (Merseburg). Bei den Großstädten verzeichnet Halle einen Leerstandsanstieg auf über 25 Prozent während die anderen Metropolen ihr Niveau gehalten haben.
Beste Lagen der fünf Großstädte
Die etablierten, bevorzugten Wohnlagen der fünf großen Städte – Chemnitz, Dresden, Halle, Leipzig und Magdeburg – konnten ihre Position im Wesentlichen behaupten. In Ausnahmefällen gab es jedoch markante Neuheiten. Zum Beispiel gab es Veränderungen in Halle. Hier gewannen Kröllwitz, die Vogelsiedlung, das Paulusviertel und Giebichenstein deutlich an Attraktivität. In Dresden gilt selbiges beispielsweise für die Stadtteile Loschwitz, Preußisches Viertel und Pesterwitz. Auch in Leipzig gab es Neuerungen. So
besetzen jetzt die Waldstraße, das Musikerviertel, das Zentrum sowie Gohlis-Süd die Spitzenpositionen im Wohnbereich, Schleußig und die Südvorstadt sind ebenfalls im Kommen. In Magdeburg nimmt vor allem der Wohnbereich rund um das Stadtzentrum einen hohen Stellenwert ein.
Bei den Büroimmobilien ist vor allem in Dresden sehr viel Bewegung. Vor allem die Altstadt, Blasewitz, der 26-Ring, die Neustadt, die Innenstadt sowie der Pottschappel sind 2010 die 1A-Bürolagen. In Leipzig macht das Grafische Viertel einen Sprung nach vorn. In den anderen großen Städten haben sich die etablierten Büroviertel weitestgehend behauptet.
Die Spitzen-Einkaufslagen sind in fast allen großen Städten in etwa gleich geblieben und liegen vorwiegend in den Stadtzentren. Ausnahmen bilden hierbei die zumeist in den Randlagen anzufindenden Einkaufsparks und Arkaden sowie die Ausfallstraßen.
Hintergrund:
Der Immobilienverband Deutschland IVD als Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen – ist mit ca. 6.000 Mitgliedern der zahlenmäßig stärkste Unternehmensverband der Immobilienwirtschaft. Ihm gehören sowohl international agierende Immobilienunternehmen als auch kleine, regional ausgerichtete Maklerbüros an. Ebenso vertreten sind Bauträger, Immobilienverwalter, Vermietungsfirmen, Finanzdienstleister, Sachverständige und private Hauseigentümer. Für die Öffentlichkeit fungiert der IVD als kompetenter Ansprechpartner für Verbraucherschutzfragen, als Orientierungshilfe und Schlichtungsstelle. Er berät in allen Fragen rund um Immobilien und ums Wohnen und vertritt auch die Interessen von Mietern. Für Mieter, Käufer und Bauherren von Wohneigentum ist die Mitgliedschaft eines Maklers oder Immobilienunternehmens im IVD ein Gütesiegel, das Vertrauen in dessen Seriösität
und Leistungsfähigkeit vermittelt.
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